Lex Koller für Deutsche: Immobilien in der Schweiz kaufen
Vathanakone Prakosay · Aktualisiert am
Kurz gesagt: Die Lex Koller verlangt für Personen im Ausland grundsätzlich eine Bewilligung beim Grundstückerwerb. Deutsche mit rechtmäßigem Wohnsitz in der Schweiz gelten laut Bundesamt für Justiz in der Regel nicht als Personen im Ausland, die FAQ ist aber nicht rechtsverbindlich. Eine Verschärfung ist erst ein Vorhaben: Die Vernehmlassung endete am 15.07.2026, eine Botschaft liegt nicht vor.
Was regelt die Lex Koller für Deutsche?
Die Lex Koller verlangt für den Grundstückerwerb durch Personen im Ausland grundsätzlich eine Bewilligung der zuständigen kantonalen Behörde. Das schreibt das Bundesamt für Justiz (BJ, Stand 12.02.2026). Erfasst sind ausländische Staatsangehörige, Gesellschaften mit Sitz im Ausland und ausländisch beherrschte Schweizer Gesellschaften. Rechtsgrundlage ist das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG). Alle Angaben dieses Artikels stammen vom BJ.
Gelten Deutsche mit Wohnsitz in der Schweiz als Personen im Ausland?
In der Regel nicht. Das BJ schreibt in seiner FAQ (Stand 21.10.2026), dass EU/EFTA-Staatsangehörige mit rechtmäßigem und tatsächlichem Wohnsitz in der Schweiz in der Regel nicht als Personen im Ausland gelten. Rechtmäßig heißt: Sie haben eine gültige Kurzaufenthalts-, Aufenthalts- oder Niederlassungsbewilligung EU/EFTA (Ausweis L, B oder C). Die FAQ ersetzt das frühere Merkblatt und ist nicht rechtsverbindlich. Bei Zweifeln entscheidet die kantonale Bewilligungsbehörde.
Welche Ausweise es gibt, steht im Artikel Aufenthaltsbewilligung Schweiz.
Was gilt für Deutsche ohne Wohnsitz in der Schweiz?
Wer nicht in der Schweiz wohnt, braucht für den Kauf einer Ferienwohnung heute schon eine Bewilligung. Die Bewilligungspflicht hängt also vom Wohnsitz ab, nicht von der Staatsangehörigkeit allein.
| Person | Erwerb laut BJ |
|---|---|
| EU/EFTA-Bürger mit rechtmäßigem Wohnsitz in der Schweiz | Gelten in der Regel nicht als Personen im Ausland |
| Grenzgänger mit Ausweis G (EU/EFTA) | Zweitwohnung in der Region des Arbeitsorts ohne Bewilligung, wenn sie die Erwerbstätigkeit erleichtert |
| Personen im Ausland | Bewilligung der kantonalen Behörde nötig |
| Drittstaatsangehörige mit Wohnsitz | Hauptwohnung am Wohnort ohne Bewilligung, Erwerb im eigenen Namen |
Ferienwohnungen und Kapitalanlagen bleiben auch für Grenzgänger bewilligungspflichtig (BJ-FAQ, Frage 29). Die Hauptwohnung dürfen Drittstaatsangehörige nicht vermieten, auch nicht teilweise: Der Erwerber muss die Wohnung selbst bewohnen (Frage 27).
Was passiert bei einem Erwerb ohne Bewilligung?
Ein bewilligungspflichtiges Geschäft bleibt unwirksam, solange keine rechtskräftige Bewilligung vorliegt. Nichtig wird es, wenn die Bewilligung verweigert oder widerrufen wird oder wenn der Erwerb ohne Antrag vollzogen wird. Erbrachte Leistungen lassen sich innerhalb eines Jahres zurückfordern (BJ-FAQ, Frage 78).
Die Behörde oder das BJ kann von Amtes wegen auf Wiederherstellung des rechtmäßigen Zustands klagen, auf Auflösung der juristischen Person oder auf Zwangsverwertung (Frage 81). Verstöße sind strafbar. Das BJ nennt Freiheitsstrafe, Geldstrafe oder Busse, etwa bei Umgehung, falschen Angaben oder verweigerten Auskünften. Die Strafverfolgung liegt bei den Kantonen (Fragen 82 und 50).
Was ist die geplante Lex-Koller-Verschärfung?
Die Verschärfung ist ein Vorhaben und kein geltendes Recht. Am 15.04.2026 eröffnete der Bundesrat die Vernehmlassung zu einer Verschärfung des BewG. Sie dauerte bis zum 15.07.2026 (BJ-Mitteilung vom 15.04.2026). Die Stellungnahmen der Kantone, Parteien und Organisationen veröffentlichte das BJ am 27.07.2026. Einen Ergebnisbericht und eine Botschaft an das Parlament nennt die Seite des BJ nicht (Abruf 25.10.2026). Änderungen gälten erst nach einem Parlamentsbeschluss und der Inkraftsetzung. Bis dahin gilt das heutige Gesetz.
Der Vorentwurf sieht unter anderem vor:
- Drittstaatsangehörige sollen für den Kauf einer Hauptwohnung eine Bewilligung brauchen, bei Wegzug sollen sie innerhalb von 2 Jahren verkaufen.
- Geschäftsliegenschaften dürften nur zur Eigennutzung gekauft werden, nicht zur Vermietung.
- Kapitalanlagen in börsenkotierte Wohnbaugesellschaften und Immobilienfonds wären grundsätzlich verboten.
- Die Ferienwohnungs-Kontingente der Kantone würden sinken.
Was würde die Verschärfung für Deutsche bedeuten?
Die Mitteilung nennt einen Bezug zu Deutschen: Jeder Ferienwohnungskauf durch Personen im Ausland soll auf das Kantonskontingent angerechnet werden, auch Verkäufe zwischen zwei Ausländern. Als Beispiel nennt das BJ einen Deutschen, der an einen Franzosen verkauft. Die Bewilligung für die Hauptwohnung zielt nur auf Bürger von Nicht-EU/EFTA-Staaten. Ob EU/EFTA-Bürger mit Wohnsitz von weiteren Punkten betroffen wären, sagt die Mitteilung nicht.
Das Gesetz bleibt in Kraft, denn das Parlament hat 2014 beschlossen, die Lex Koller nicht aufzuheben (BJ). Prüfen Sie den Stand vor einem Kauf auf der BJ-Seite zur Revision.
Das müssen Sie mitbringen
Eine amtliche Unterlagenliste für den Erwerb liegt nicht vor. Fragen Sie bei der zuständigen kantonalen Bewilligungsbehörde nach der aktuellen Liste. Die Lex-Koller-FAQ finden Sie beim Bundesamt für Justiz. Zur Miete und zum Mietzinsdepot liegt keine amtliche Angabe vor.
Den Gesamtüberblick zum Umzug bietet der Pillar Auswandern in die Schweiz. Zur Anmeldung nach dem Kauf lesen Sie die Checkliste zum Auswandern.
Häufige Fragen
Dürfen Deutsche in der Schweiz eine Immobilie kaufen?
Mit rechtmäßigem und tatsächlichem Wohnsitz in der Schweiz gelten EU/EFTA-Bürger in der Regel nicht als Personen im Ausland (BJ-FAQ, 21.10.2026). Ohne Wohnsitz ist für eine Ferienwohnung eine Bewilligung nötig.
Ist die BJ-FAQ rechtsverbindlich?
Nein. Das Bundesamt für Justiz bezeichnet die FAQ als nicht rechtsverbindlich. Zweifel klärt die kantonale Bewilligungsbehörde.
Ist die Verschärfung der Lex Koller schon beschlossen?
Nein. Die Vernehmlassung dauerte bis zum 15.07.2026. Eine Botschaft an das Parlament liegt nach dem Stand vom 25.10.2026 nicht vor (BJ).
Was droht bei einem Kauf ohne Bewilligung?
Das Geschäft bleibt unwirksam, bis eine rechtskräftige Bewilligung vorliegt. Es wird nichtig, wenn die Bewilligung verweigert wird, und Verstöße sind strafbar (BJ-FAQ).
Dürfen Grenzgänger eine Zweitwohnung kaufen?
EU/EFTA-Grenzgänger mit Ausweis G dürfen eine Zweitwohnung in der Region des Arbeitsorts ohne Bewilligung kaufen, wenn sie die Erwerbstätigkeit erleichtert. Ferienwohnungen bleiben bewilligungspflichtig.
Quellen
- BJ: Grundstückerwerb durch Personen im Ausland, 2026 (Stand: 12.02.2026)
- BJ: Fragen und Antworten zur Lex Koller, 2026 (Stand: 21.10.2026)
- BJ: Verschärfung des BewG in die Vernehmlassung, 2026 (Stand: 15.04.2026)
- BJ: Aufhebung der Lex Koller, 2026
- BJ: Revision der Lex Koller, 2026 (Stand: Abruf 25.10.2026)
Allgemeine Information, keine Rechtsberatung. Regeln ändern sich: Prüfen Sie vor Ihrem Schritt die verlinkten amtlichen Seiten.
Autor: Vathanakone Prakosay · Aktualisiert am 25. Oktober 2026
