Wohnung mieten in den Niederlanden: Vertrag, Kaution, Mieterhöhung
Vathanakone Prakosay · Aktualisiert am
Kurz gesagt: Wer eine Wohnung in den Niederlanden mieten will, erhält einen schriftlichen Mietvertrag, denn Vermieter müssen mündliche Absprachen schriftlich bestätigen. Bei Verträgen ab dem 1. Juli 2023 beträgt die Kaution höchstens zwei Monatsmieten ohne Nebenkosten. Bis 2029 ist die Mieterhöhung gedeckelt.
Wie funktioniert es, eine Wohnung in den Niederlanden zu mieten?
Seit dem 1. Juli 2023 sollen Vermieter nur noch schriftliche Verträge schließen. Das Wort der Regierung lautet „supposed to“; es ist eine Erwartung, kein absolutes Verbot, und mündliche Verträge bleiben gültig (Government.nl, Werte 2026, Abruf 25.10.2026). Wenn Sie eine Wohnung in den Niederlanden mieten, verlangen Sie den Vertrag daher schriftlich.
Laut dem Stufenplan der Regierung für Mieter muss der Vermieter mündliche Absprachen schriftlich bestätigen. Er gibt Ihnen außerdem schriftliche Informationen, etwa zur Nutzung der Wohnung, zu Reparaturen, zur Rückzahlung der Kaution und zu den Nebenkosten (Government.nl, Step-by-step plan for tenants, abgerufen am 10.11.2026).
Was muss im Mietvertrag stehen?
Der Mietvertrag nennt das Datum der jährlichen Mieterhöhung, die Absprachen zur Instandhaltung, die Hausordnung und die Unterschriften beider Seiten. Kleine Reparaturen zahlen Mieter, große Reparaturen und die Instandhaltung zahlt der Vermieter (Government.nl, Rented housing, abgerufen am 10.11.2026).
Für Arbeitsmigranten aus der EU gilt: Der Arbeitgeber informiert über die Unterkunft in einer Sprache, die Sie verstehen. Der Mietvertrag darf auf Niederländisch sein, muss aber getrennt vom Arbeitsvertrag stehen.
Wie lange laufen befristete Verträge?
Befristete Verträge dürfen seit dem 1. Juli 2024 bis zu zwei Jahre dauern und enden automatisch. Der Vermieter bestätigt das Ende ein bis drei Monate vorher schriftlich. Mieter dürfen vorzeitig kündigen. Befristete Verträge über mehr als zwei Jahre enden nur vorzeitig, wenn beide Seiten zustimmen (Government.nl, Rented housing, abgerufen am 10.11.2026).
Wo liegen die Mietgrenzen 2026?
| Sektor | Anfangsmiete bei Vertragsbeginn 2026 |
|---|---|
| Sozialmiete | bis 932,93 Euro |
| Mittleres Segment | 932,93 bis 1.228,07 Euro, 144 bis 186 Punkte |
| Freier Sektor | über 1.228,07 Euro, ab 187 Punkten |
Die Werte gelten für Verträge, die 2026 beginnen. Quelle ist die Regierung der Niederlande, Stand 2026.
Wie funktioniert das Punktesystem?
Die Höchstmiete für Sozialwohnungen und das mittlere Segment hängt von der Qualität der Wohnung ab, gemessen in Punkten. Im freien Sektor gibt es keine Mietobergrenze. Mit dem Online-Werkzeug „Rent Check“ der Mietkommission (Huurcommissie) prüfen Sie, ob Ihre Miete zur Wohnung passt. Zahlen Sie zu viel, bitten Sie den Vermieter um eine Senkung. Einigen Sie sich nicht, entscheidet die Mietkommission.
Die Anfangsmiete im freien Sektor lassen Sie innerhalb von sechs Monaten nach der ersten Zahlung prüfen. Bei Sozialwohnungen und im mittleren Segment geht das jederzeit (Government.nl, Step-by-step plan for tenants, abgerufen am 10.11.2026).
Wer bekommt eine Sozialwohnung?
Wohnungsbaugesellschaften besitzen rund 75 Prozent der etwa 3 Millionen Mietwohnungen in den Niederlanden. Sie vergeben 92,5 Prozent der frei werdenden Sozialwohnungen an Haushalte mit einem Jahreseinkommen bis 51.537 Euro (eine Person) oder 56.910 Euro (mehrere Personen). Bis zu 7,5 Prozent dürfen an Haushalte mit höherem Einkommen gehen (Government.nl, Werte 2026, abgerufen am 10.11.2026).
Einen Mietzuschuss (huurtoeslag) zahlt die Steuerbehörde Belastingdienst. Ob Sie Anspruch haben, prüfen Sie auf toeslagen.nl.
Wie stark darf die Miete steigen?
Die Mieterhöhung ist bis zum 1. Mai 2029 gedeckelt: Inflation plus 1 Prozent. Für 2026 liegt die Obergrenze bei 4,4 Prozent, nämlich 3,4 Prozent Inflation plus 1 Prozent. Steigen die Löhne langsamer, gilt Lohnentwicklung plus 1 Prozent (Government.nl, Werte 2026).
Wie hoch darf die Kaution sein?
Bei Verträgen ab dem 1. Juli 2023 beträgt die Kaution höchstens zwei Monatsmieten ohne Nebenkosten (kale huur). Für ältere Verträge gilt die frühere Grenze von drei Monatsmieten (Rijksoverheid, abgerufen am 10.11.2026).
Nach dem Ende des Mietverhältnisses zahlt der Vermieter die Kaution innerhalb von 14 Tagen zurück, ohne Zinsen. Er darf nur vier Posten abziehen: Mietrückstand, Nebenkosten (Servicekosten), Schäden, für die Sie verantwortlich sind, und die Energieleistungsvergütung (EPV). Verrechnet er etwas, erhalten Sie den Rest innerhalb von 30 Tagen. Verwaltungskosten darf er nicht abziehen.
Wer zahlt den Makler und die Nebenkosten?
Beauftragt der Vermieter einen Makler, zahlt der Vermieter die Gebühr. Der Makler darf sie nicht zusätzlich von Ihnen verlangen. Beauftragen Sie selbst einen Makler, zahlen Sie ihn (Government.nl, Step-by-step plan for tenants, abgerufen am 10.11.2026).
Als Nebenkosten (Servicekosten) darf der Vermieter nur echte Kosten verlangen, etwa für Reinigung, Licht im Treppenhaus oder Hausmeister. Gas, Wasser und Strom laufen getrennt. Sie erhalten jedes Jahr eine Abrechnung.
An wen wenden Sie sich bei Streit?
Die Mietkommission (Huurcommissie) hat für Privatpersonen bei den meisten Verfahren eine Gebühr von 25 Euro. Unternehmen und Organisationen zahlen 500 Euro (Government.nl, Werte 2026). Ihre Entscheidungen sind rechtlich bindend. Seit dem 1. Januar 2024 hat außerdem jede Gemeinde eine Meldestelle für Verstöße von Vermietern, etwa fehlende schriftliche Verträge, unberechtigte Kosten oder Einschüchterung. Diskriminierung melden Sie dort oder bei einer Antidiskriminierungsstelle. Vermieter müssen ihre Auswahlkriterien schriftlich nennen (Government.nl, Step-by-step plan for tenants, abgerufen am 10.11.2026).
Das müssen Sie mitbringen
Welche Unterlagen Vermieter verlangen, nennt die Regierungsseite nicht. Fragen Sie beim Vermieter nach der aktuellen Liste; Informationen bietet die Seite Rented housing. Die Anmeldung nach dem Einzug erklärt der Artikel Anmeldung in den Niederlanden und BSN.
Welche Fragen bleiben offen?
Zu Hauskauf, Regeln für Ausländer und Meldepflichten der Vermieter liegen keine geprüften Angaben vor. Den Gesamtplan zeigt der Ratgeber Auswandern in die Niederlande. Zur Abmeldung in Deutschland lesen Sie Ins Ausland abmelden.
Häufige Fragen
Wie hoch darf die Kaution in den Niederlanden sein?
Bei Verträgen ab dem 1. Juli 2023 höchstens zwei Monatsmieten ohne Nebenkosten, bei älteren Verträgen höchstens drei (Rijksoverheid, abgerufen am 10.11.2026).
Muss der Mietvertrag schriftlich sein?
Ja, bei Verträgen ab dem 1. Juli 2023. Mündliche Absprachen muss der Vermieter schriftlich bestätigen.
Wie stark darf die Miete 2026 steigen?
Höchstens 4,4 Prozent, das sind 3,4 Prozent Inflation plus 1 Prozent (Government.nl, Werte 2026).
Wie lange darf ein befristeter Vertrag laufen?
Bis zu zwei Jahre. Er endet automatisch, und der Vermieter bestätigt das Ende ein bis drei Monate vorher schriftlich.
Was kostet ein Verfahren bei der Mietkommission?
Für Privatpersonen bei den meisten Verfahren 25 Euro (Government.nl, Werte 2026).
Wer zahlt den Makler?
Wer ihn beauftragt. Arbeitet der Makler für den Vermieter, darf er von Ihnen keine Gebühr verlangen.
Quellen
- Government.nl: Rented housing, 2026 (Stand: Werte 2026, abgerufen am 10.11.2026)
- Government.nl: Step-by-step plan for tenants, 2026 (Stand: Werte 2026, abgerufen am 10.11.2026)
- Rijksoverheid: Mag mijn verhuurder een waarborgsom vragen?, 2026 (Stand: ohne Datumsangabe auf der Seite, abgerufen am 10.11.2026)
Allgemeine Information, keine Rechtsberatung. Regeln ändern sich: Prüfen Sie vor Ihrem Schritt die verlinkten amtlichen Seiten.
Autor: Vathanakone Prakosay · Aktualisiert am 10. November 2026
